价值坍塌!2020年买房,这些地方我劝你直接放弃!-成都

2020年5月6日 | By ad最近的新闻大事min | Filed in: 房产.

今天想通过这篇文章,给大家提示一个很重要的房产投资风险——冷得掉冰渣的远郊房产。

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先从土地说起。最近的土地市场,出现了冰火两重天的两极分化趋势。前两天,我在米宅《楼面价比房价贵、起拍就是地王!这几个城市燃起来了!》一文中,提到了最近很多城市的土地拍卖开始火热了起来,尤其是广州、厦门、绍兴等城市,这两个月土拍地价一次次被刷新,拍出了不少地王。

确实,最近为了提振市场信心,不少城市大手笔放出了一些核心城区的优质地块,于是也就出现了抢地、地王、甚至“起拍价地王”的现象。其实背后还有另一个重要现象:在大量一二线城市外围的远郊区域,土地流拍率非常高,高达67%,有些地块接连挂牌两三次照样无人问津。没错,即便在抢地热盛行的合肥等城,远郊区域的房地产市场,已经冷的掉冰渣了!

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价值坍塌!2020年买房,这些地方我劝你直接放弃!-成都

数据来源于:克而瑞研究机构如图,这是2020年开年以来土地流拍率TOP10城市和其2019年的流拍情况对比数据图。这里面,有几点非常值得关注:首先,合肥的土地流拍是最严重的。且连续两年的流拍TOP榜单里,都有合肥;2019年土地流拍率为23%,2020年以来土地流拍率高达48%。这意味着,2020年以来,合肥每拍出两宗地,平均就有一宗没人要。

其次,2020年流拍率明显比2019年更糟糕。2019年流拍率达到30%的只有深圳一个城市,但今年以来合肥、长沙、太原土地流拍率均超过了30%。好,讲到这儿,肯定有人要问了:上篇文章中不是还说合肥土拍溢价率高吗?怎么流拍也如此严重?这不冲突吗?的确,合肥4月份确实有14宗地块溢价率都高达22%,其中经开、滨湖、瑶海等多宗优质地块溢价率均超30%。

那另一半土地为啥全流拍了呢?都在哪儿?为什么没人要?

价值坍塌!2020年买房,这些地方我劝你直接放弃!-成都

数据来源于:克而瑞研究机构如图,这是流拍率较高的三个城市不同区域的流拍差异。我们选取了比较典型的合肥、长沙、太原为例,按照土地流拍的区和远郊县区域划分对比,远郊县区域的土地流拍率要远高于中心城区,非常直观且明显,尤其是合肥。合肥今年整体流拍率高达48%,长丰、肥西等远郊县流拍率高达67%,中心城区流拍率为25%,差了2.7倍。

合肥流拍的这些地,绝大部分都位于长丰、新站等这些偏远区域,要么根本没有房企参与竞拍,要么出价过低,都逃不过流拍命运。这种情况不止出现在合肥,长沙、太原、甚至广州、郑州等都有这种现象。长沙和太原流拍率均超30%,和合肥一样,流拍地块大多在偏远的远郊区域;

拍出“起价地王”的广州,流拍率也有18%,近期6宗流拍地块有5宗都没人竞拍而撤牌;

宁波先后流拍7宗地,多位于,象山、慈溪、宁海等郊县;

……

如此,环绕在一二线城市周围,远郊县的土地已经大量被开发商们直接放弃!而这只是开始。

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如果你对土地市场并不敏感,或者觉得土地并不够直观,那我们移步到前端销售市场,看看远郊区域的真实现状。以郑州为例,这是2017年和2020年三个环郑区域的房价走势情况。

价值坍塌!2020年买房,这些地方我劝你直接放弃!-成都

平原新区、绿博、荥阳,这是郑州周边最典型的三个远郊区域,也是曾经楼市最火的远郊。2016年大行情之后,2017年这三个远郊区域的新盘可谓火的一塌糊涂。平原新区,黄河北,挖了一个凤栖湖,曾经自称郑州“后花园”;

绿博,郑州东,隶属中牟,自称“最舒适的低密纯改善居住区”;

荥阳,当时最热的洞林湖片区,自称“城市旅游度假区”;

三年前,单靠概念,就把这几个区域炒的火热,一到周末,去售楼部看房买房的人特别多,根本不愁卖;但2018年下半年以来,全国楼市行情转冷,这几个区域也凉的最快,到今天,房价坍塌、全线跌价、人气全无,苦不堪言。绿博区域,从均价1万4的巅峰状态,一落千丈,如今高层沦落到8000+,仍然难卖;

平原新区,从巅峰期1万房价,如今高层跌至最低4900,洋房也不过5000+,连个看房人都找不到;

荥阳,所谓的城市旅游度假区落空,产品迅速刚需化,房价也跌至7800左右,除了地缘性刚需,再没人去买;

什么“后花园”、“度假区”、“改善区”,统统团灭!前两年,所有在这些地方投资买房的,如今都要在高高的山尖儿上站岗,等待下一波接盘侠来。什么时候接盘侠能到位?难,难于上青天。这是绝大多数一二线城市,远郊区域的缩影。

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其实,远郊的风险一直存在,我在文章也强调了很多次,但仍然每年都有人不听劝,每年都有人贪图一时的低价、便宜,揣着钱一头扎进远郊新盘里。在这里,我要再次强调,接下来99%的远郊县市,都会成为投资高风险区,或者严重点说,都是投资禁区。

为什么如此不看好远郊?

第一、单纯炒概念,早晚要塌;炒概念,是每一个新兴区域开发初期最喜欢做的事儿,也最容易先把楼市炒起来,圈一波钱;但单靠概念能维持多久?能真正吸引来一批常驻民吗?难。

第二、没有实实在在的配套可用,自住、改善、养老都是瞎扯;很多去买远郊的人,都会置业顾问们教育的明明白白,远离市区安静啊、环境好啊、密度低啊,比市区住着舒服,给家人养老也不错。但交房后那一刻起,你就会迅速发现,都是瞎扯,没有商业、没有医疗、没有教育配套,出了门什么都干不了,这你住着能舒服?真的会有人搬离市区来这儿住?扯。

第三、这里面,还有一个重要的问题,远郊没有流通性,房子变现只能是空谈;对,这是最重要的一点。绝大部分远郊区域在你买房后的5-8年里,是没有固定人流的,也就不能变现,没有二手房买卖交易,这就意味着你花高价买的房,卖不出去、换不成现金,所谓投资、价值都是空谈。

2020年以来,已经有一大批城市的远郊区域,土地流拍率达到顶峰,这是一个重要信号:大量远郊土地已经被开发商放弃,那么未来,在这些远郊区域上空画的饼、炒的概念,都会成为泡沫。记住,这些都是高风险区域,别再在这些地方投资了。

来源:米宅

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