这项改革,让“老破小”最后一根救命稻草也没了-成都

2020年5月9日 | By ad最近的新闻大事min | Filed in: 房产.

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我们是不主张买房投资选择20年房龄以上的老破小或者“老破大”的。只有一种情况例外。就是这种“老破大”或者“老破小”,拥有一个城市顶级的学区资源。因为,一旦有了好学区的加持,老房子就如同上了一个保值保险。房价下行的时候,好的学区房也不会怎么跌价,房价上行的时候,好的学区房会最先暴涨起来。刚刚收敛的这一轮深圳房价波动,实际上波动最狠的房产就是学区房,只要有个好的学区,房价上涨的比例,将比没有好学区的要高30%-50%。可以说,在现行国家小学、初中固定就近划片上学的制度下。一个城市,既得利益集团最大优势就是永久学区房制度。然而突然,对于这种已经持续了半个世纪的“固定学区房制度”,国家突然亮起来红牌。

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在今年五一节前夕,北京市西城区突然公布了新的入学制度。

这项改革,让“老破小”最后一根救命稻草也没了-成都

文件很长,改革措施集中起来就是三点:第一、自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。第二、自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。第三、自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。实际上,多校划片的制度改革在几年前已经开始在北京逐步推开。海淀区:自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。丰台区:今年也将在部分学校实行购置“二手房”房主子女多校划片方式派位入学,也就是“摇号入学”。东城区:着手限制新购“学区房”的登记入学,“入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭,自2018年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位方式在东城区内多校划片安排入学。截止到2020年上半年,北京市没有执行多校划片的行政区,只有学区资源最为雄厚,当然中央部委分布最为集中的西城区。而刚刚公布的这份文件,表明从2020年7月31日开始,北京市所有的区域将完全废除原来的“单一学区划定”转而执行“多校划片制度”。

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多校划片和单一学区分配,有什么区别呢。我们用一张图表示一下。

这项改革,让“老破小”最后一根救命稻草也没了-成都

当未来的学区房的“接盘侠”无法享受100%的优质学位了,只是获得了一个摇号机会而已,他们还会花高价去买学区房吗?对于学区房和学区房背后的利益集团,北京已经动手了。要知道,北京是中国学区房价格最离谱的一个区域,也是中国学区房利益集团最集中区域。这里名校最多,学区房最多,涉及的各种利益最为复杂。时不时,爆出的天价学区房案例,就是这种利益博弈的明证。

这项改革,让“老破小”最后一根救命稻草也没了-成都

上面的过道房可以卖到46万,请注意不是总价,是单价,46万/平,高出了北京平均房价的四倍。改革从北京开始,意味着什么?意味着国家下决心开始要解决这个痼疾。如果北京能够顺利推行新政,全国任何一个城市也能推行。毕竟,北京已经用实际行动,给全国所有的大城市打了一个样子。所以,从现在开始,不管你有孩子或者有房子(学区房),都应该密切关注国家学区房的政策,因为北京既然打出了一个样子,从2020年,中国每个城市的学区房政策都进入了密集改革阶段。这些改革,都将参考北京榜样的三大原则:1、单一学区分配变为多校划片摇号。2、一套房不再无限提供学位,而是间隔几年提供一个学区学位。

3、另外,对于没有居住功能的房子,比如仓库、地下室,过道房,车棚,即使是有房本,也会失去学区资格。

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然而,如果你认为,未来中国的新学区制度将把城市教学水平完全拉平。那么,你就大错特错了。因为,在这种制度下,新区教育资源会加速赶超老城。因为,不但是中国学区房制度正在经历巨大改革,中国教育的学校管理制度也在经历一场巨大的改革。在未来,单一的名校将变成以名校为龙头的学校集团制度。我有个同学,在成都的一家名校任副校长,但是他这个副校长,既不管学生,也不管教务,他和他的团队只有一个任务,就是开办分校。在二十年前,他主要打交道的人是政府,政府要他们在哪里开,他们在哪里开。但是现在,他打交道的人主要是开发商。开发商往往出钱,出土地,建校舍,邀请他们去开办分校(学校提供品牌、教学制度和一定数量比例的经验教师),才能把他们吸引过去。开发商支持力度那么大,对于学校往往就是两个要求。房产销售阶段,可以学校品牌进行宣传,并且为业主提供每年一定的学位。另外因为是开发商建设,所以开发商业主也可以不必摇号获得一定数量的学位。房产销售完毕,学校成为区域名校,保持较高升学率,从而让二手房在区域房价中保持领先。毫不夸张的讲,甚至每一次学校升学成绩都可以影响当地学区房的价格。比如,前年某一区新区新校,该行政区前100名,该校占了4个,二手房挂牌价在升学月涨了不到1%。但是,第二年,区前50名,该校占了14个,二手房挂牌价在升学月直接涨了5-8%。因为按照当地民间标准,这个学校已经算是名校了,而项目也变成名校学区房。这个升学成绩,还带来一个后续结果。还是那个名校集团,还是那个开发商,双方在谈下一个合作时候,除了原有条件不变,开发商还必须为该学校教师提供50套半价房,学校才同意开办下一个分校。因为,在这种影响下,名校集团更愿意在新区新建分校,因为只有在新区开办名校,学校才能获取更大利益,所以我这个同学在三年开办了8所分校中,其中7所都是在新区,只有一所在成熟城区。

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所以,随着新学区房的“多校划片”制度逐步推开,更多的名校将在新区落户,而名校集团将把更多的,更好的教学力量倾斜于新区新校,因为新区新校更加符合开发商和名校集团的利益。而对于城市成熟区域的老破小,老破大,名校的光环会渐渐老去,学区优势会被新区逐步赶上,甚至被反超。这将成为中国老破小学区的最终宿命。


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